Steuersparmöglichkeiten für Eigentümer von Kapitalanlageimmobilien

Kapitalanlageimmobilien sind nicht nur ein solider Vermögensbaustein, sondern bieten auch erhebliche steuerliche Vorteile. Wer seine Immobilie vermietet, kann von zahlreichen Steuervorteilen profitieren – vorausgesetzt, man kennt die Stellschrauben und nutzt diese gezielt. In diesem Blogbeitrag beleuchten wir umfassend die wichtigsten Steuersparmöglichkeiten für Eigentümer von Kapitalimmobilien.

1. Werbungskosten voll ausschöpfen

Vermieter können sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu zählen unter anderem:

• Finanzierungskosten wie Zinsen für Hypothekendarlehen

• Notarkosten beim Immobilienkauf

• Grundsteuer

• Hausgeld bei Eigentumswohnungen

• Kosten für Instandhaltung und Reparaturen

• Fahrtkosten zur Immobilie

• Verwaltungskosten

Diese Ausgaben können die Mieteinnahmen mindern und somit das zu versteuernde Einkommen reduzieren. Besonders interessant: Auch Fahrtkosten zur Besichtigung oder zum Gespräch mit dem Verwalter können angesetzt werden.

2. AfA – Abschreibung für Abnutzung nutzen

Ein bedeutender Steuervorteil ist die "Absetzung für Abnutzung" (AfA). Diese erlaubt es Eigentümern, den Wertverlust der Immobilie steuerlich zu berücksichtigen. Dabei gilt:

• Bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden: 2,5 % jährlich über 40 Jahre

• Bei jüngeren Gebäuden: 2 % jährlich über 50 Jahre

Die Bemessungsgrundlage ist dabei nur der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert. Daher ist eine detaillierte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie das Gebäude essenziell.

3. Sonderabschreibungen nach §7b EStG

Für den Neubau oder die Sanierung von Mietwohnungen in bestimmten Fördergebieten können Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden. Nach §7b EStG können in den ersten vier Jahren bis zu 5 % jährlich zusätzlich abgeschrieben werden. Voraussetzung ist unter anderem die Einhaltung bestimmter Baukostenobergrenzen und das Einreichen eines Nachweises vom Architekten oder Bauamt.

4. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren

Ein beliebter Steuervorteil: Wer eine Kapitalimmobilie länger als 10 Jahre im Bestand hält, kann diese steuerfrei verkaufen. Voraussetzung ist, dass es sich nicht um gewerblichen Grundstückshandel handelt und die Immobilie durchgehend vermietet war oder leer stand.

Wichtig: Wird die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig.

5. Renovierungskosten strategisch planen

Nicht jede Investition ist sofort steuerlich wirksam. Daher sollte man zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten unterscheiden:

• Erhaltungsaufwand ist sofort abzugsfähig

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (innerhalb von drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten) müssen über Jahrzehnte abgeschrieben werden

Tipp: Kosten auf mehrere Jahre verteilen oder nach drei Jahren durchführen, um steuerlich zu profitieren.

6. Steuerliche Vorteile bei Finanzierung nutzen

Die Zinsen für ein Darlehen zur Finanzierung einer Kapitalimmobilie sind in voller Höhe absetzbar, sofern die Immobilie vermietet wird. Dies gilt sowohl für das Annuitätendarlehen als auch für Bauspardarlehen oder Zwischenfinanzierungen.

Achtung: Die Tilgungsanteile sind hingegen nicht absetzbar, da sie das Vermögen mehren.

7. Nutzung von Verlustvorträgen

Gerade in den ersten Jahren kann es durch hohe Abschreibungen, Renovierungen und Zinsen zu einem negativen "Vermietungsergebnis" kommen. Diese Verluste können mit anderen Einkunftsarten (z. B. aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnet oder in Folgejahre vorgetragen werden. Das senkt effektiv die Steuerlast.

8. Vermietung an nahe Angehörige

Wer an Verwandte vermietet, kann ebenfalls Steuervorteile nutzen, sofern die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Nur dann erkennt das Finanzamt die vollen Werbungskosten an. Ist die Miete geringer, wird die Vermietung aufgeteilt: Nur anteilig können dann Kosten abgesetzt werden.

9. Steuerberatung und Dokumentation

Ein erfahrener Steuerberater hilft, alle Möglichkeiten optimal auszuschöpfen. Wichtig ist dabei auch eine saubere Dokumentation:

• Verträge

• Rechnungen

• Fahrt- und Telefonkosten

• Grundbuchauszüge

• Zahlungsnachweise

Nur mit einer klaren Nachvollziehbarkeit lassen sich alle Vorteile gegenüber dem Finanzamt durchsetzen.

10. Fazit: Wer plant, spart!

Kapitalimmobilien bieten weit mehr als Mieteinnahmen. Wer strategisch handelt, kann seine Steuerlast erheblich senken und gleichzeitig Vermögen aufbauen. Die richtige Strukturierung, professionelle Beratung und kontinuierliche Dokumentation sind dabei der Schlüssel zum Erfolg.

Lass dich individuell beraten, welche Möglichkeiten sich für deine Situation konkret ergeben. Sprich mich gerne an – ich helfe dabei, dein Investment

zu optimieren.