Die Investition in eine oder mehrere Immobilien kann langfristig Vermögen aufbauen, selbst bei steigenden Immobilienpreisen oder in Zeiten hoher Inflation. Im besten Fall können nämlich die Mieteinnahmen aus der Immobilie die laufenden Finanzierungskosten abdecken und ein zusätzliches Einkommen generieren, sobald die Hypothek abbezahlt ist.
Der Schlüssel dazu ist die Wahl der richtigen Immobilie. Immobilien sind deswegen für den Vermögensaufbau beliebt, weil sie greifbar, stabil und gefragt sind und somit eine zuverlässige und langfristige Investitionsmöglichkeit bieten. Außerdem können Immobilien in Gebieten mit starkem Wirtschaftswachstum erheblich an Wert gewinnen, was zu höheren Renditen führt.
Systematischer Vermögensaufbau durch Ansparen oder Absparen?
Die weit verbreitete Sparvariante des Ansparens impliziert das simple System eine feste Summe in regelmäßigen Raten z.B. auf ein Sparkonto oder Tagesgeldkonto einer Bank zu legen. Wenn hinter diesem Sparplan kein Investment hinterlegt ist, kommt es aber automatisch durch die Inflation oder aber durch Entnahmen vom Sparkonto zu einem Wertverlust des Geldes – ein Vermögensaufbau findet hier also nicht statt.
In der nachfolgenden Grafik wird verdeutlicht, wie das Prinzip des Absparens im Gegenzug einen Vermögenszuwachs generiert. Die angenommene Wertsteigerung variiert hierbei je nach Lage. Im Beispiel wird eine Immobilie inklusive Nebenkosten finanziert.
In diesem Beispiel verbleibt ein monatlicher Aufwand für den Eigentümer.
Auswahl der passenden Immobilie als Erfolgsfaktor
In Deutschland gibt es verschiedene Varianten von Bestandsimmobilien. Hat man sich für eine Variante der Immobilie entschieden, in die man investieren möchte, gilt es aber zudem noch weitere Auswahlkriterien zu berücksichtigen.
Die Lage
Bei der Lage einer Immobilie unterscheidet man zwischen Makro- und Mikrolage. Bei der Makrolage werden Faktoren, wie die Bevölkerungsprognose, der Bevölkerungszuwachs sowie die Werthaltigkeit der Region bewertet. Die Mikrolage untersucht beispielsweise die Mieterstruktur, die Infrastruktur in der Region sowie die Erreichbarkeit möglicher Arbeitgeber im näheren Umfeld. Bei der Einschätzung der Lage sollten diese Kriterien alle hinreichend untersucht worden sein.
Der Standort Berlin z.B. wurde 2021 als bester Start-up-Standort in Europa ausgezeichnet, so eine Umfrage unter 1.300 Gründern. Zudem verfügt Berlin über eine historisch niedrige Leerstandsquote bei bestehenden Mietobjekten. Immer noch sind die Quadratmeterpreise in der Hauptstadt im Vergleich zu anderen großen Städten wie Hamburg, Köln und München sehr attraktiv. Daher bietet die Stadt weiterhin interessantes Entwicklungspotenzial für Investoren.
Das Gebäude
Natürlich muss man vor dem Kauf einer Immobilie, egal ob Eigennutz oder Renditeobjekt, auch das Gebäude näher betrachten. Hier sollte der Zustand des Gebäudes, aber auch des Gemeinschaftseigentums näher bewertet werden. Zudem ist es besonders bei Mehrfamilienhäusern wichtig, die geplanten Sanierungen im Blick zu haben. Wann und in welchem Umfang sind Modernisierungen geplant? Wurden Rücklagen gebildet? Wie hoch sind aktuell die Rücklagen? Hier lohnt es sich, die Protokolle der letzten Sitzungen der Eigentümergemeinschaft einzusehen.
Die Verwaltung
Die Verwaltung ist ein wichtiges Bindeglied zwischen dem Eigentümer und dem zukünftigen Mieter. Hier sollten vorab alle Rechte und Pflichten abgeklärt werden. Für welche Belange ist die Verwaltung zuständig und wo fängt der Zuständigkeitsbereich für den Eigentümer an? Im besten Fall sucht die Verwaltung sogar den passenden Mieter.
Der Mieter
Der Mieter wird - wie oben bereits erwähnt - im besten Fall von der Verwaltung ausgewählt. Alle Anliegen, die der Mieter bezüglich der Wohnung hat, werden durch die Verwaltung geklärt. Damit besteht wenig Notwendigkeit, dass man als Eigentümer für etwaige Ausbesserungen, Reparaturen oder andere Anliegen tätig werden muss.
Über einen Mietpool wird eine Mietgarantie von 10 Jahren garantiert. Dieses Model wird im Weiteren Kontext näher beschrieben. Der Mietpool garantiert, dass es keine Mietausfälle in dieser Zeit gibt. Die Mietpool-Lösung verteilt das Mietausfallrisiko gleichmäßig auf alle Mitglieder des Mietpools. Die integrierte Mietbezuschussung ermöglicht dem Kapitalanleger zudem eine bessere Planungssicherheit im Hinblick auf die Finanzierung.
Darstellung des Mietpools
Die Vorteile, die sich aus einer Mitgliedschaft in einem Mietpool ergeben sind:
• konstante Zahlungsströme für eine bessere Planung der Finanzierung
• eine sichere Mietzahlung bei Mietausfällen bspw. durch Leerstand
• eine professionelle Bewirtschaftung u. a. Neuvermietung,
Entwicklung der Bestandsmieten, Forderungsmanagement und Mieterbetreuung
Sachwerte vs. Vermögenswerte
Insbesondere in Zeiten mit hoher Inflation zeigt sich sehr genau, dass unser Geld jederzeit schnell eine Entwertung erfahren kann. Der Ökonom Helmar Nahr prägte diese Weisheit, dass bedrucktes Papier eben nur bedrucktes Papier ist - und trifft damit ins Schwarze. Es ist zudem geschichtlich immer wieder belegt worden, dass dauerhafte Vermögenswerte nur mit Sachwerten aufgebaut wurden.
Aber was ist der Unterschied zwischen Sachwerten und Geldwerten? Bei Sachwerten geht es um Anlagegegenstände, die in physischer Form existieren. Dazu gehören zum Beispiel Immobilien, Gold, Silber und Aktien, aber auch Investmentfonds, welche in Sachwerteinvestieren. Im Gegensatz dazu stellen Geldwerte eine Anlageform dar, die auf unserer Papiergeldwährung beruhen. Typische Geldwerte sind beispielsweise Bargeld, Sparbücher, Festgeld, Bausparverträge sowie deutsche Kapitalbildende Lebensversicherungen oder Rentenversicherungen.
Schwierig wird es um unsere Geldwerte immer dann, wenn die in Umlauf befindliche Papiergeldmenge nicht mehr durch Goldreserven gedeckt ist.
In diesem Fall wachsen Geldmenge und Staatsverschuldung immer weiter. Aus der Geschichte wissen wir heute, dass ein Papiergeldsystem leider selten mehr als zwei oder drei Generationen überlebt hat.
Inflationssicherheit durch Anschaffung von Sachwerten
Bei der Planung einer individuellen Anlagestrategie, sollte man die Inflationssicherheit im Portfolio berücksichtigen. Eine Empfehlung: Die vorhandenen Geldwerte sind in erster Linie für die Sicherung des Alltags geeignet. Auf einem Sparbuch oder als Tagesgeld sollte man ca. 3 Monatsgehälter als kurzfristig verfügbare Rücklage haben für bspw. unvorhergesehene Reparaturen oder eine kaputte Waschmaschine. Auf mittlere bis lange Sicht sollte aber ein großer Teil vom Kapital in Sachwerte investiert werden, um die Kaufkraft bei einer Inflation abzusichern.
Konzeptberatung beim Kunden schafft den Mehrwert
Eine strategische Konzeptberatung kann sowohl Sachwerte als auch Geldwerte im Portfolio einbinden. Allerdings gehört auch immer eine ganzheitliche Sicht auf die finanzielle Situation des Kunden. In der heutigen Zeit ist vor allem auch die Steuer ein großer Faktor. Durch eine individuelle Beratung und ein maßgeschneidertes Konzept für Deine persönliche Finanzsituation, die eine Immobilienfinanzierung - effektiv und effizient vorbereitet. So erfährst Du welches die richtige Immobilienstrategie für Dich ist und welche Immobilie Sinn für Dich macht.
Wie Du mit 100.000 Euro Eigenkapital-Einsatz einen Gewinn von über 500.000 Euro erwirtschaften kannst – ohne monatliche Kosten!
Durch die Konzeptberatung ergeben sich komplexere Wege in Immobilien zu investieren. Das genannte Konstrukt ist eine Kombination aus einer vermieteten Bestandsimmobilie und einer noch zu sanierenden Denkmalschutzimmobilie.
Das hier vorgestellte Konzept umfasst zwei verschiedene Immobilien und die Auswahl geeigneter Immobilien geschieht in Zusammenarbeit mit Immobilienexperten in Berlin.
Zur Bestandsimmobilie lassen sich folgende Aussagen machen:
• die Immobilien wurden ausgesucht nach den o. g. Kriterien
• diese stehen unsaniert (Mieter bereits seit 10 Jahren in der Wohnung),
teilsaniert oder vollsaniert zum Verkauf
• die Wohnung ist bereits vermietet
• über den o. g. Mietpool ist bei dieser Immobilie ein möglicher Mietausfall abgedeckt
• eine garantierte Mieteinnahme ist sichergestellt
• bei einer Finanzierung wie im Beispiel beträgt der monatliche Eigenanteil ca. 400 Euro
Zur denkmalgeschützten Immobilie auf der anderen Seite:
• denkmalgeschützte Immobilie, die nach den gleichen Kriterien ausgewählt wurde
und komplett kernsaniert wurde
• die Immobilie hat eine Erstvermietungsgarantie, bedeutet auch hier muss sich der
Käufer nicht um einen Mieter kümmern
• Bei der Finanzierung besteht ein Plus von 530 Euro (siehe Beispielrechnungen in
den nachfolgenden Seiten)
Die Beispielrechnung zeigt die Darstellung an einem aktuellen Kundenbeispiel. Die Konditionen müssen jedoch in jedem Einzelfall geprüft werden.
Zusammengenommen ergibt sich aus der Mieteinnahme der Bestandsimmobilie und der Mieteinnahme der Denkmalschutzimmobilie insbesondere durch die besondere Abschreibung bzw. den steuerlichen Abzug sogar ein Überschuss: Das bedeutet – dass man effektiv ohne monatlichen Kostenaufwand, Vermögen mit diesen Immobilien aufbauen kann.
In dieser Beispielrechnung wird aufgezeigt, wie durch einmalig 100.000 Euro Eigenkapital Einsatz ein Gewinn von über 500.000 Euro erwirtschaftet werden kann.
Zusammenfassende Darstellung
Berechnung Immobilie I
In der nachfolgenden Beispielrechnung ergibt sich ein monatlicher Eigenaufwand von knapp 400 Euro. Der Gewinn nach Abzug der Kosten beträgt im Jahr 2035 bei einem konservativ angenommenen Inflationsausgleich ohne Berechnung einer Wertsteigerung der Immobilie bei rund 103.000,00 Euro.
Berechnung Immobilie II
In der Beispielrechnung der denkmalgeschützten Immobilie ergibt sich eine sehr hohe Erstattung durch das Finanzamt zuzüglich zu den Mieteinnahmen. Somit ergibt sich in diesem Beispiel ein monatlicher Überschuss von 526 Euro sowie ein Gewinn nach Kosten im Jahr 2035 von ca. 400.000 Euro bei einer konservativen Berechnung nur mit dem Inflationsausgleich von 3 % und ohne Wertsteigerung.
Zusammenführung der beiden Immobilien als Konzept
Durch das Konzept der Kombination einer Bestandsimmobilie mit einer denkmalgeschützten Immobilie erreicht der Investor in diesem aktuellen Kundenbeispiel einen monatlichen Überschuss in Höhe von knapp 130 Euro – und finanziert damit gleichzeitig beide Immobilien. Im Ergebnis dieses Kundenbeispiels wird mit 100.000 Euro Eigenkapital-Einsatz nach 12 Jahren ein Gewinn von etwa 500.000 Euro erwirtschaftet. Gern bin ich ebenfalls behilflich bei der Beschaffung des benötigten Eigenkapitals.
Ob dieses Immobilien Investment Konzept für Dich infrage kommt, lässt sich erst nach einer persönlichen und individuellen Beratung beurteilen. Melde Dich gern bei mir für ein Informationsgespräch.